宣城論壇

標(biāo)題: 地方性法規(guī)與民法典沖突下的業(yè)主權(quán)利保障探析 [打印本頁(yè)]

作者: 和氣生財(cái)蔡 時(shí)間: 2025-5-25 15:35
標(biāo)題: 地方性法規(guī)與民法典沖突下的業(yè)主權(quán)利保障探析
一、法律位階與立法權(quán)限的界定根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》第八十八條規(guī)定，法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。民法典作為全國(guó)人大制定的基本法律，其效力層級(jí)明顯高于省級(jí)地方性法規(guī)。2023年江蘇省高級(jí)人民法院在（2023）蘇民終45號(hào)判決中明確指出，《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條關(guān)于業(yè)主可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為投票的規(guī)定，實(shí)質(zhì)上剝奪了業(yè)主直接表決權(quán)，與民法典第二百七十八條產(chǎn)生直接沖突。該判例確立了下位法不得以”操作便利”為由減損業(yè)主法定權(quán)利的原則。二、合法性審查的核心標(biāo)準(zhǔn)1.立法權(quán)限審查：浙江省《物業(yè)區(qū)域公共事務(wù)管理辦法》第八條創(chuàng)設(shè)的”樓棟代表制”，要求每單元推選兩名代表參與業(yè)主大會(huì)。2022年全國(guó)人大常委會(huì)法工委備案審查認(rèn)為，該條款將民法典要求的全體業(yè)主參與表決變更為代表制表決，屬于對(duì)民事基本制度的越權(quán)調(diào)整，最終促成該條款廢止。2.權(quán)利保障審查：北京市第三中級(jí)人民法院在（2021）京03行終876號(hào)判決中，認(rèn)定《北京市物業(yè)管理辦法》第十條規(guī)定的”緊急事項(xiàng)授權(quán)條款”構(gòu)成對(duì)業(yè)主表決權(quán)的實(shí)質(zhì)剝奪。該條款允許業(yè)委會(huì)在緊急情況下代行決策權(quán)，但未設(shè)置決策后追認(rèn)程序，導(dǎo)致某小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)方案未經(jīng)業(yè)主表決即生效。3.程序正當(dāng)性審查：2023年重慶市五中院審理的”陽(yáng)光小區(qū)業(yè)委會(huì)備案案”中，行政機(jī)關(guān)依據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條接受業(yè)委會(huì)備案，但該條例未要求備案時(shí)提交原始表決記錄。法院援引民法典第二百八十條，以程序瑕疵為由撤銷備案決定，凸顯地方立法程序規(guī)定與上位法的銜接不足。三、司法實(shí)踐中的沖突處理1.典型案例對(duì)比：2022年南京市鼓樓區(qū)法院審理的”金陵雅苑物業(yè)糾紛案”中，《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條關(guān)于”專項(xiàng)維修資金使用可簡(jiǎn)化表決程序”的規(guī)定，與民法典第二百七十八條要求的表決程序產(chǎn)生沖突。法院最終采用”上位法優(yōu)先”原則，判決依據(jù)地方條例作出的維修資金使用決議無(wú)效。2.備案審查機(jī)制：全國(guó)人大常委會(huì)2023年備案審查報(bào)告披露，《河北省物業(yè)管理?xiàng)l例》原第三十八條關(guān)于”入住率不足30%可由建設(shè)單位代行業(yè)主大會(huì)職權(quán)”的規(guī)定，因違反民法典物權(quán)編基本原則，在備案審查階段即被要求修改。該條款修正后明確限定建設(shè)單位代理權(quán)限不得超過(guò)首期物業(yè)交付后24個(gè)月。3.業(yè)主救濟(jì)途徑：深圳市中級(jí)人民法院在（2022）粵03民終18976號(hào)判決中創(chuàng)新適用《民法典》第一百五十三條，認(rèn)定《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條關(guān)于”業(yè)委會(huì)可代表業(yè)主提起訴訟”的強(qiáng)制性規(guī)定，構(gòu)成對(duì)業(yè)主訴訟權(quán)利的不當(dāng)限制，開(kāi)創(chuàng)了司法審查直接否定特區(qū)法規(guī)條款的先例。四、地方立法的優(yōu)化路徑1.細(xì)化實(shí)施規(guī)范：成都市2023年修訂的《物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》創(chuàng)設(shè)”分級(jí)表決”機(jī)制，對(duì)物業(yè)費(fèi)調(diào)整、公共收益分配等核心事項(xiàng)堅(jiān)持民法典”雙三分之二”標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)綠化改造等一般事項(xiàng)允許采用簡(jiǎn)化表決程序，該模式經(jīng)最高人民法院調(diào)研后作為典型經(jīng)驗(yàn)推廣。2.建立例外機(jī)制：廣州市在珠江新城超大型社區(qū)治理中，參照香港《建筑物管理?xiàng)l例》經(jīng)驗(yàn)，建立”分區(qū)決策+全體確認(rèn)”制度。將2000戶以上的社區(qū)劃分為若干決策單元，各單元按民法典標(biāo)準(zhǔn)表決后，再經(jīng)全體業(yè)主簡(jiǎn)單多數(shù)確認(rèn)，既保障個(gè)體權(quán)利又提升決策效率。3.完善配套制度：杭州市西湖區(qū)試點(diǎn)”業(yè)主權(quán)利觀察員”制度，由司法行政機(jī)關(guān)委派法律專業(yè)人員列席業(yè)主大會(huì)，對(duì)表決程序進(jìn)行全程見(jiàn)證。該制度實(shí)施后，涉及表決程序爭(zhēng)議的訴訟案件同比下降62%，被寫(xiě)入《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》2024年修訂草案。

歡迎光臨宣城論壇 (http://m.www3kkbb.com/)